買房子首付多少合適？怎么樣還款更劃算？提前還貸利弊孰多孰少？貸款時間多長最有利？這些問題是購房者應該仔細考慮的，因為，它能給你帶來預料之外的收益。貸款購房已經成了一種普遍的購房方式，那么，怎么樣貸款大有學問。根據自己家庭的實際情況，選擇合適的貸款方式，是購房者首先應該考慮的問題。

　　首付越少越合適

　　為什么這么說呢？由于每個人的財富積累不一樣，對未來經濟收入預期不一樣，因而每個人會選擇自認為合理的首期付款額。而依據中央銀行的規定，購房貸款不超過房價的80％，就是說購房者必須準備20％以上的首期付款。
　　專家建議購房者最好能申請到70％至80％的抵押貸款，因為在某種程度上，貸款愈多愈好，首期愈少愈好，當然這一切都應控制在購房者的負債能力之內。首期付款額低，就意味著合同期內每一期的付款額高，特別是利息負擔會多一些，但購房者將有多余的資金用于改善其生活品質和其他投資。因為其他投資的收益有不少項目都高于貸款利率，所以選擇較低的首期付款額為好。
　　另外，現在民生銀行推出了新的貸款方式，轉按、加按、換按，這些都是很方便購房者的選擇。其中，變更住房借款人簡稱“轉按”，延長原借款期限或追加貸款額度的簡稱“加按”，變更抵押物的簡稱“換按”。如果你在貸款購房以后，想把這套房子賣掉，就可以轉按。這樣，如果你首付越少，你轉按之后，轉移的利息負擔就越多。假如我們購買一套每平方米3000元的房子，面積100平方米，按揭年數15年（180期），按揭7成和8成，就會產生不同的結果。我們看下表：
　　如果你購買這樣一套房子，在5年后你想賣掉，就可以進行“轉按”，根據上表，我們比較一下就能發現，你如果按揭是8成，首付比7成按揭少30000元，15年利息僅僅多付12816元。而且，你轉換按揭之后，所有的利息負擔就安全“轉移”到了其他購買者身上。最重要的是，首付少30000元房款，15年的利息僅僅多出12816元，投資在開放式基金上的年收益按保守的5％計算，是30000×5％×15=22500元，這還沒有算每一年的基金收益的累計投入，所以，收益要高得多。
　　另一方面，因為目前的購房貸款利率不斷在降低，那么在如此優惠的貸款利率條件下，能夠申請多少貸款就盡全力地申請，只要你不是盲目地追求愈大愈好的房子，利息的支出并不算太大。如果實在到最后負擔不起，還可以進行“加按”，沒有什么可擔心的。
　　此外，如果你手上的錢不少，收入也可觀，除了購房外，你還有其他比較在行的投資，不妨選擇盡量低的首付款，反正其他方面的收入會大大降低利息的負擔。不管怎樣，在你的負債能力范圍內，選擇最高的抵押率，最小的首付款，讓錢能更好地生錢，是最佳之舉。

　　還款兩種方式有區別

　　現在，銀行個人住房貸款的還款方式主要有兩種：一種是等額本息還款法，即每月以相等的額度平均償還貸款本息，直至期滿還清；另一種是等本不等息遞減還款法，即每月償還貸款本金相同，而利息隨本金的減少而逐月遞減，直至期滿還清。
　　根據銀行的《個貸辦法》，上述兩種還款方式有如下不同：以A、B兩人同時申請銀行個人住房貸款20萬元，期限20年為例。A選擇等額本息還款法，B選擇等額本金還款法。從累計償還總額上看，A期滿后共需償付本息332358.49元，B需償還312065元，扣除本金后，A要比B多付息20293.48元。另一方面，A從第一次到最后一次還款額均為1384.82元，而B第一次還款額為1763.33元，以后逐月遞減3.88元。從以上比較可明顯看出A還款壓力均衡，而B還債壓力初期較重，隨著還款次數的增多，還債壓力日趨減弱。
　　一般來講，等額本息還款法適用于現期收入少，負擔人口少，預期收入將穩定增加的借款人，如部分年輕人；而等額本金還款法則適合有一定積蓄，但家庭負擔將日益加重的借款人，如中老年人。哪種方式適合你，自己要慎重掂量。

　　提前還貸并不劃算

　　一般國內商業銀行采用的是等額本息還款法，借款人每月的“月均還款額”中包括兩部分，一部分是本金，另一部分是利息。以1萬元10年期算，平均每月的利息是23元，由于所欠本金逐月減少，每月所還的利息也是逐月降低，而如果借款人在還款一年之后提出要一次還清剩余的貸款，只需還清剩余的本金即可。
　　其實，無論是等額償還方式還是等本還款方式，提前還貸都不合適。以商業性貸款30萬元、貸款期限30年為例，月利率為4．65‰，按月等額還款方式計算，可知月還款額為1718．46元。借款人獲得貸款后第一個月應還利息為：300000×4．65‰=1395元，借款人獲得貸款后第一個月所還本金為：1718．46－1395=323．46元，借款人第一個月還款后剩余貸款本金為：300000－323．46=299676．54元，借款人獲得貸款后第二個月應還利息為：299676．54×4．65‰=1393．5元，借款人獲得貸款后第二個月所還本金為：1718．46－1393．5=324．96元，借款人第二個月還款后剩余貸款本金為：299676．54－324．96=299351．58元，以后各月的還款依此公式類推。
　　由此可以看出，貸款利息是隨著本金的不斷減少而相應下降的。若借款人還款5年后提前還款，那么前5年還給銀行的大部分是利息，現在提前歸還銀行的大部分是本金，所以，肯定不劃算。

　　貸款時間15到20年最恰當

　　一個最基本的常識是，借款期限越長每月還款就越少，但總還款額必然上升。10萬元貸款借10年，每月約需還1090元，還款總額約13萬元；貸款借20年，每月約需還690元，還款總額約16．6萬元。專家認為借款年限一般15到20年就足夠了，對普通百姓而言，退休以后再承擔較高還款壓力，風險較大。此外，各商業銀行在住房貸款業務的營銷中，會有一些利民措施。如“非指定樓盤按揭貸款業務”，購房人若自己落實按揭銀行，而不需要房產商提供任何擔保，一般來說，可以享受房產商提供的一次性付款房價優惠措施。
　　延長還款期限的目的主要是為了降低每月還款額，但是否期限越長越好呢？讓我們來看一個例子。從下表中看出，以借款10000元為例，如果2年還清，每月還款438元，利息負擔504元；如果4年還清，每月只需還款229元，每月還款減少209元，負擔減輕50％左右。但是利息負擔也從504元增加到了1004元，同樣增加了50％左右。
　　而比較第29年和第30年，29年的貸款為每月還款54.73元，30年的貸款為每月還款53.93元，同樣是延長一年，每月負擔只減少不到1元，1％左右。可見期限過長不能使每月還款額大幅度減少，而白白增添了利息負擔。30年的利息負擔是9414.8元，29年的利息負擔是9046.04元，利息負擔增加將近400元，4％左右。所以合理的還款期限應該是15到20年。