買(mǎi)房子首付多少合適？怎么樣還款更劃算？提前還貸利弊孰多孰少？貸款時(shí)間多長(zhǎng)最有利？這些問(wèn)題是購(gòu)房者應(yīng)該仔細(xì)考慮的，因?yàn)?，它能給你帶來(lái)預(yù)料之外的收益。貸款購(gòu)房已經(jīng)成了一種普遍的購(gòu)房方式，那么，怎么樣貸款大有學(xué)問(wèn)。根據(jù)自己家庭的實(shí)際情況，選擇合適的貸款方式，是購(gòu)房者首先應(yīng)該考慮的問(wèn)題。

　　首付越少越合適

　　為什么這么說(shuō)呢？由于每個(gè)人的財(cái)富積累不一樣，對(duì)未來(lái)經(jīng)濟(jì)收入預(yù)期不一樣，因而每個(gè)人會(huì)選擇自認(rèn)為合理的首期付款額。而依據(jù)中央銀行的規(guī)定，購(gòu)房貸款不超過(guò)房?jī)r(jià)的80％，就是說(shuō)購(gòu)房者必須準(zhǔn)備20％以上的首期付款。
　　專家建議購(gòu)房者最好能申請(qǐng)到70％至80％的抵押貸款，因?yàn)樵谀撤N程度上，貸款愈多愈好，首期愈少愈好，當(dāng)然這一切都應(yīng)控制在購(gòu)房者的負(fù)債能力之內(nèi)。首期付款額低，就意味著合同期內(nèi)每一期的付款額高，特別是利息負(fù)擔(dān)會(huì)多一些，但購(gòu)房者將有多余的資金用于改善其生活品質(zhì)和其他投資。因?yàn)槠渌顿Y的收益有不少項(xiàng)目都高于貸款利率，所以選擇較低的首期付款額為好。
　　另外，現(xiàn)在民生銀行推出了新的貸款方式，轉(zhuǎn)按、加按、換按，這些都是很方便購(gòu)房者的選擇。其中，變更住房借款人簡(jiǎn)稱“轉(zhuǎn)按”，延長(zhǎng)原借款期限或追加貸款額度的簡(jiǎn)稱“加按”，變更抵押物的簡(jiǎn)稱“換按”。如果你在貸款購(gòu)房以后，想把這套房子賣掉，就可以轉(zhuǎn)按。這樣，如果你首付越少，你轉(zhuǎn)按之后，轉(zhuǎn)移的利息負(fù)擔(dān)就越多。假如我們購(gòu)買(mǎi)一套每平方米3000元的房子，面積100平方米，按揭年數(shù)15年（180期），按揭7成和8成，就會(huì)產(chǎn)生不同的結(jié)果。我們看下表：
　　如果你購(gòu)買(mǎi)這樣一套房子，在5年后你想賣掉，就可以進(jìn)行“轉(zhuǎn)按”，根據(jù)上表，我們比較一下就能發(fā)現(xiàn)，你如果按揭是8成，首付比7成按揭少30000元，15年利息僅僅多付12816元。而且，你轉(zhuǎn)換按揭之后，所有的利息負(fù)擔(dān)就安全“轉(zhuǎn)移”到了其他購(gòu)買(mǎi)者身上。最重要的是，首付少30000元房款，15年的利息僅僅多出12816元，投資在開(kāi)放式基金上的年收益按保守的5％計(jì)算，是30000×5％×15=22500元，這還沒(méi)有算每一年的基金收益的累計(jì)投入，所以，收益要高得多。
　　另一方面，因?yàn)槟壳暗馁?gòu)房貸款利率不斷在降低，那么在如此優(yōu)惠的貸款利率條件下，能夠申請(qǐng)多少貸款就盡全力地申請(qǐng)，只要你不是盲目地追求愈大愈好的房子，利息的支出并不算太大。如果實(shí)在到最后負(fù)擔(dān)不起，還可以進(jìn)行“加按”，沒(méi)有什么可擔(dān)心的。
　　此外，如果你手上的錢(qián)不少，收入也可觀，除了購(gòu)房外，你還有其他比較在行的投資，不妨選擇盡量低的首付款，反正其他方面的收入會(huì)大大降低利息的負(fù)擔(dān)。不管怎樣，在你的負(fù)債能力范圍內(nèi)，選擇最高的抵押率，最小的首付款，讓錢(qián)能更好地生錢(qián)，是最佳之舉。

　　還款兩種方式有區(qū)別

　　現(xiàn)在，銀行個(gè)人住房貸款的還款方式主要有兩種：一種是等額本息還款法，即每月以相等的額度平均償還貸款本息，直至期滿還清；另一種是等本不等息遞減還款法，即每月償還貸款本金相同，而利息隨本金的減少而逐月遞減，直至期滿還清。
　　根據(jù)銀行的《個(gè)貸辦法》，上述兩種還款方式有如下不同：以A、B兩人同時(shí)申請(qǐng)銀行個(gè)人住房貸款20萬(wàn)元，期限20年為例。A選擇等額本息還款法，B選擇等額本金還款法。從累計(jì)償還總額上看，A期滿后共需償付本息332358.49元，B需償還312065元，扣除本金后，A要比B多付息20293.48元。另一方面，A從第一次到最后一次還款額均為1384.82元，而B(niǎo)第一次還款額為1763.33元，以后逐月遞減3.88元。從以上比較可明顯看出A還款壓力均衡，而B(niǎo)還債壓力初期較重，隨著還款次數(shù)的增多，還債壓力日趨減弱。
　　一般來(lái)講，等額本息還款法適用于現(xiàn)期收入少，負(fù)擔(dān)人口少，預(yù)期收入將穩(wěn)定增加的借款人，如部分年輕人；而等額本金還款法則適合有一定積蓄，但家庭負(fù)擔(dān)將日益加重的借款人，如中老年人。哪種方式適合你，自己要慎重掂量。

　　提前還貸并不劃算

　　一般國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行采用的是等額本息還款法，借款人每月的“月均還款額”中包括兩部分，一部分是本金，另一部分是利息。以1萬(wàn)元10年期算，平均每月的利息是23元，由于所欠本金逐月減少，每月所還的利息也是逐月降低，而如果借款人在還款一年之后提出要一次還清剩余的貸款，只需還清剩余的本金即可。
　　其實(shí)，無(wú)論是等額償還方式還是等本還款方式，提前還貸都不合適。以商業(yè)性貸款30萬(wàn)元、貸款期限30年為例，月利率為4．65‰，按月等額還款方式計(jì)算，可知月還款額為1718．46元。借款人獲得貸款后第一個(gè)月應(yīng)還利息為：300000×4．65‰=1395元，借款人獲得貸款后第一個(gè)月所還本金為：1718．46－1395=323．46元，借款人第一個(gè)月還款后剩余貸款本金為：300000－323．46=299676．54元，借款人獲得貸款后第二個(gè)月應(yīng)還利息為：299676．54×4．65‰=1393．5元，借款人獲得貸款后第二個(gè)月所還本金為：1718．46－1393．5=324．96元，借款人第二個(gè)月還款后剩余貸款本金為：299676．54－324．96=299351．58元，以后各月的還款依此公式類推。
　　由此可以看出，貸款利息是隨著本金的不斷減少而相應(yīng)下降的。若借款人還款5年后提前還款，那么前5年還給銀行的大部分是利息，現(xiàn)在提前歸還銀行的大部分是本金，所以，肯定不劃算。

　　貸款時(shí)間15到20年最恰當(dāng)

　　一個(gè)最基本的常識(shí)是，借款期限越長(zhǎng)每月還款就越少，但總還款額必然上升。10萬(wàn)元貸款借10年，每月約需還1090元，還款總額約13萬(wàn)元；貸款借20年，每月約需還690元，還款總額約16．6萬(wàn)元。專家認(rèn)為借款年限一般15到20年就足夠了，對(duì)普通百姓而言，退休以后再承擔(dān)較高還款壓力，風(fēng)險(xiǎn)較大。此外，各商業(yè)銀行在住房貸款業(yè)務(wù)的營(yíng)銷中，會(huì)有一些利民措施。如“非指定樓盤(pán)按揭貸款業(yè)務(wù)”，購(gòu)房人若自己落實(shí)按揭銀行，而不需要房產(chǎn)商提供任何擔(dān)保，一般來(lái)說(shuō)，可以享受房產(chǎn)商提供的一次性付款房?jī)r(jià)優(yōu)惠措施。
　　延長(zhǎng)還款期限的目的主要是為了降低每月還款額，但是否期限越長(zhǎng)越好呢？讓我們來(lái)看一個(gè)例子。從下表中看出，以借款10000元為例，如果2年還清，每月還款438元，利息負(fù)擔(dān)504元；如果4年還清，每月只需還款229元，每月還款減少209元，負(fù)擔(dān)減輕50％左右。但是利息負(fù)擔(dān)也從504元增加到了1004元，同樣增加了50％左右。
　　而比較第29年和第30年，29年的貸款為每月還款54.73元，30年的貸款為每月還款53.93元，同樣是延長(zhǎng)一年，每月負(fù)擔(dān)只減少不到1元，1％左右?？梢?jiàn)期限過(guò)長(zhǎng)不能使每月還款額大幅度減少，而白白增添了利息負(fù)擔(dān)。30年的利息負(fù)擔(dān)是9414.8元，29年的利息負(fù)擔(dān)是9046.04元，利息負(fù)擔(dān)增加將近400元，4％左右。所以合理的還款期限應(yīng)該是15到20年。