鳥巢以一種出人意料的方式實(shí)現(xiàn)盈利，也出人意料地導(dǎo)致其經(jīng)營(yíng)權(quán)和經(jīng)營(yíng)模式的變更。
在協(xié)議簽署的最終截止日（2009年5月30日）之前，意大利足協(xié)主席阿貝特還是遲遲不肯向馬健發(fā)來(lái)最終的確認(rèn)函，因?yàn)橐獯罄吮仨氁玫矫鞔_的允諾。“意大利超級(jí)杯能不能在鳥巢辦？”他一遍一遍追問(wèn)著馬健。馬健是承辦此次比賽的北京合力萬(wàn)盛國(guó)際體育發(fā)展有限公司總經(jīng)理。

　　阿貝特要讓2009意大利超級(jí)杯落戶鳥巢的執(zhí)著讓馬健始料未及，“張藝謀波瀾壯闊的開幕式在國(guó)際上的影響力超出我們的想像。”

　　在意大利超級(jí)杯確認(rèn)落戶后，馬健才見識(shí)到鳥巢的真正魔力。“贊助商說(shuō)，你要在鳥巢就行（指贊助），要是在工體就算了。”他坐在北京金茂威斯汀酒店大堂的咖啡廳里對(duì)《中國(guó)企業(yè)家》記者說(shuō)。

　　十多天后，這里會(huì)成為意甲強(qiáng)隊(duì)拉齊奧的下榻酒店。“紅牛贊助1000萬(wàn)元以上，其它也有幾十萬(wàn)的，贊助能夠拿回來(lái)3000萬(wàn)元。票房目前賣掉了一多半，一共7萬(wàn)多張票，是奧運(yùn)以來(lái)吸收人數(shù)最多的一次。”作為奧運(yùn)會(huì)后鳥巢里進(jìn)行的一場(chǎng)商業(yè)體育賽事，馬健預(yù)計(jì)意大利超級(jí)杯能夠帶來(lái)500萬(wàn)到2000萬(wàn)的商業(yè)利潤(rùn)。

　　從鳥巢誕生的那一刻開始，它的盈利問(wèn)題就為世人廣泛關(guān)注。“蒙特利爾陷阱”隨時(shí)躲在陰影里向這座造型別致的宏偉建筑招手。1976年，加拿大蒙特利爾舉辦第21屆奧運(yùn)會(huì)，由于場(chǎng)館建設(shè)的大幅超支，蒙特利爾市民為此背負(fù)了20多年的債務(wù)。此后的悉尼和雅典也沒(méi)能逃脫此厄運(yùn)，悉尼澳大利亞體育場(chǎng)在2003-2004年度虧損2400萬(wàn)澳元，雅典則在奧運(yùn)會(huì)結(jié)束后的一年中為維護(hù)場(chǎng)館花費(fèi)了1億歐元。

　　下面的這組數(shù)字足以證明鳥巢的陰影之大:

　　建筑面積25.8萬(wàn)平方米，場(chǎng)內(nèi)觀眾坐席約為9.1萬(wàn)個(gè)。這里每天的基本運(yùn)營(yíng)消耗超過(guò)20萬(wàn)元，要為7100平方米的場(chǎng)地中央鋪上草皮需耗時(shí)10天，在這里舉辦一場(chǎng)商業(yè)演出的場(chǎng)租至少是200萬(wàn)元，這還沒(méi)有算上費(fèi)用更加驚人的安保支出。

　　即便是鳥巢的經(jīng)營(yíng)者，也幾乎沒(méi)人會(huì)相信這座龐然大物會(huì)迅速實(shí)現(xiàn)收支平衡。過(guò)去一年，圍繞著鳥巢經(jīng)營(yíng)發(fā)生的故事就像這座建筑的外形一樣，復(fù)雜、糾結(jié)——即使它在奧運(yùn)結(jié)束短短幾個(gè)月后就以一種出人意料的方式盈利了。

　　困局

　　除了一家奧運(yùn)紀(jì)念品的銷售商店，至今沒(méi)有商家可以在鳥巢里掙錢。

　　不僅如此，如今進(jìn)駐鳥巢的商業(yè)機(jī)構(gòu)只剩下了一家賣飲料零食的商戶，就是這家經(jīng)營(yíng)慘淡的商家，還由于在“英倫”演唱會(huì)上賣出了10元一杯的礦泉水，結(jié)果被媒體撰文痛批，目前正面臨整改。

　　相比鳥巢商家的慘淡，距離鳥巢十多公里之外的工人體育場(chǎng)（俗稱，工體）則是另一番景象。對(duì)于北京的潮人而言，工體早就不是一座體育館的代稱，那里有聚餐的茉莉餐廳和唐會(huì)，也有夜店Coco Banana和Mix。一旦夜幕降臨，這里是時(shí)尚之地的代名詞。當(dāng)然，每逢周末，這里又會(huì)成為球迷們聚會(huì)的勝地。

　　鳥巢原本應(yīng)該是工體的勁敵。從表面上看，鳥巢的設(shè)計(jì)為賽后商業(yè)運(yùn)營(yíng)留下了空間，這其中包括用于酒店建設(shè)的12901平方米；餐飲的13500平方米，以及超市和精品賣場(chǎng)23000平方米，還有2336平方米面積用于俱樂(lè)部。

　　然而，這些商業(yè)區(qū)域在曾經(jīng)參與鳥巢設(shè)計(jì)策劃的北京高策房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司董事長(zhǎng)李國(guó)平看來(lái)，“無(wú)論是所處的地理位置、采光條件，還是在商業(yè)上的可用性，使用者的可到達(dá)性都極差，幾乎到了沒(méi)法用的地步。”鳥巢留給商業(yè)項(xiàng)目的區(qū)域普遍位于地基部分，不僅采光極差，而且進(jìn)入到這些區(qū)域的通道缺乏。

　　2008年10月，鳥巢開始對(duì)公眾開放，肯德基是首批進(jìn)駐位于鳥巢三樓餐飲區(qū)的食品企業(yè)。不過(guò)，肯德基很快就因?yàn)槭杖脒€不夠支付場(chǎng)租和人工費(fèi)用而撤出。“因?yàn)轼B巢里的游人三四十分鐘就走了。”鳥巢的業(yè)主單位，中信聯(lián)合體體育場(chǎng)運(yùn)營(yíng)有限公司副總經(jīng)理張恒利告訴《中國(guó)企業(yè)家》。同時(shí)，由于鳥巢沒(méi)有為餐飲服務(wù)單獨(dú)設(shè)計(jì)入口，因此也無(wú)法讓那些沒(méi)有購(gòu)買門票的游人進(jìn)入體育場(chǎng)進(jìn)餐。

　　零售巨頭家樂(lè)福也有意在鳥巢南側(cè)基座下的近2萬(wàn)平米商業(yè)場(chǎng)地里租下一塊，結(jié)果它也很快打了退堂鼓。除了價(jià)格分歧，交通是其中的一大問(wèn)題。鳥巢原本設(shè)計(jì)了可容納1500輛汽車的停車場(chǎng)，不過(guò)后來(lái)縮減為1000輛，而且進(jìn)入停車場(chǎng)需要從距離鳥巢很遠(yuǎn)的地方進(jìn)入地下然后再走到鳥巢。更重要的是，鳥巢所屬的奧林匹克公園不對(duì)社會(huì)車輛開放，而距離鳥巢最近的8號(hào)線地鐵口也有1000米。“鳥巢所處的位置是一個(gè)高坡，哪個(gè)商業(yè)場(chǎng)館需要你這么累的去爬上去？商業(yè)需要一種輕松、愜意的環(huán)境中購(gòu)物。”李國(guó)平認(rèn)為。

　　在李國(guó)平看來(lái)，韓國(guó)的相關(guān)經(jīng)驗(yàn)應(yīng)該為鳥巢借鑒。漢城的體育場(chǎng)館在奧運(yùn)會(huì)后也陷入了困境，因此到2002世界杯時(shí)，曾經(jīng)參與奧運(yùn)會(huì)場(chǎng)館設(shè)計(jì)的設(shè)計(jì)師柳春秀完全顛覆了設(shè)計(jì)理念，將場(chǎng)館的經(jīng)營(yíng)放在了更重要的位置。他為世界杯的主體育館設(shè)計(jì)了十座電影院、購(gòu)物中心、健康中心、游泳池、飯店，甚至還有寵物店。這座建筑最終每月能為韓國(guó)政府帶來(lái)100萬(wàn)美元收益。

　　“因?yàn)樽⒅亓松虡I(yè)性，所以體育場(chǎng)館就變得中規(guī)中矩，不像鳥巢那樣震撼，吸引眼球。”李國(guó)平評(píng)價(jià)。

　　鳥巢顯然不可能成為中規(guī)中矩的建筑。為了獲得更大的商業(yè)運(yùn)營(yíng)空間，擁有鳥巢30年運(yùn)營(yíng)權(quán)的中信聯(lián)合體與鳥巢設(shè)計(jì)師和奧組委在設(shè)計(jì)上沖突不斷。“當(dāng)時(shí)我們的宗旨是最小限度的滿足奧運(yùn)會(huì)的需求，最大限度考慮將來(lái)運(yùn)營(yíng)的需求。”張恒利回憶。不過(guò)企業(yè)的“小九九”在強(qiáng)大的國(guó)家意志面前顯得弱不禁風(fēng)。還讓人安慰的是，張恒利們提出的多達(dá)500多個(gè)意見里有100多個(gè)被接受。

　　然而，結(jié)果還是不能如償所愿。鳥巢里所預(yù)留的配套商業(yè)空間全部成為了擺設(shè)。不僅附屬商業(yè)設(shè)施沒(méi)能發(fā)揮作用，就連鳥巢自身也沒(méi)能取代工體在京城體育賽場(chǎng)的龍頭地位，由于北京國(guó)安足球隊(duì)無(wú)法負(fù)擔(dān)鳥巢龐大運(yùn)營(yíng)支出，加上鳥巢也認(rèn)為國(guó)安隊(duì)不夠規(guī)格，曾經(jīng)被認(rèn)為板上釘釘?shù)膰?guó)安主場(chǎng)一事告吹，鳥巢由此失去了一個(gè)持續(xù)運(yùn)營(yíng)體育賽事的資源。